Au cours de la dernière décennie, Bordeaux a connu une augmentation notoire des prix immobiliers, atteignant des sommets sans précédent. Depuis le deuxième semestre 2023, la demande s’essouffle, entraînant une baisse considérable des prix dans la capitale girondine.
Jean-François Barreau, Conseiller Immobilier IMMO de France pour l’agence du Bouscat, nous livre son éclairage sur la situation actuelle et les perspectives pour 2024.
Bordeaux : un marché immobilier en mutation
Comment expliquez-vous la baisse des prix observée à Bordeaux depuis plusieurs mois ?
"Les prix immobiliers du marché Bordelais ont connu une forte croissance ces dernières années, alimentée par une demande élevée, notamment de la part des Parisiens recherchant une meilleure qualité de vie post-Covid. Face à des prix immobiliers de plus en plus inaccessibles et à un durcissement des conditions d’octroi de crédit immobilier, les ventes ont ralenti en 2023, faute d’acquéreurs.
Les primo-accédants ont été particulièrement touchés par cette crise immobilière. Seules les personnes investissant pour la deuxième ou troisième fois, bénéficiant d'apports importants ou d’une trésorerie conséquente, ont pu continuer à acheter. Face à la baisse de la demande, les prix ont alors naturellement commencé à fléchir."
Comment se porte le marché immobilier depuis ce début d’année 2024 à Bordeaux ?
"Depuis le début de l'année 2024, nous avons assisté à une reprise timide du marché, favorisée par la baisse des taux d'intérêt et des prix immobiliers. Cette situation a permis aux acheteurs de retrouver un meilleur niveau de pouvoir d'achat, les rendant à nouveau éligibles au financement.
Même si la situation économique du pays reste fragile, nous observons également une augmentation du nombre d’acquéreurs sur le marché et une relance de la dynamique de transaction.
Nous pouvons bien entendu nous interroger sur le maintien de cette reprise dans le temps. Personnellement, je pense que nous avons atteint le pic de la crise immobilière et que celui-ci est maintenant derrière nous. Le marché reste toutefois fragile et sous tension. Il est important de rappeler que le secteur immobilier dépend fortement des conditions économiques et politiques."
Quelles sont les conséquences de la baisse des prix sur le marché immobilier Bordelais ?
Comment se comportent l’offre et la demande ?
"La balance entre l’offre et la demande a fortement évoluée ces derniers mois. S’il y a encore un an, le marché était encore drivé par les vendeurs, il est aujourd’hui plus favorable aux acheteurs qui ont désormais le dernier mot dans les négociations."
Quels sont les types de biens les plus touchés par la baisse des prix ?
"Ce sont les appartements qui rencontrent les baisses de prix les plus importantes et en particulier ceux des années 70-80, en raison notamment des nouvelles normes qui luttent contre les constructions énergivores. En revanche, les maisons restent très demandées et connaissent une baisse des prix dans une moindre mesure."
Quels quartiers sont les plus impactés par la baisse des prix ?
"Les quartiers les plus prisés de Bordeaux sont les moins touchés par la chute des prix, car la demande y reste élevée. Les secteurs du Jardin public, du Triangle d’or et du Parc Bordelais à Caudéran, continuent à afficher des prix relativement stables.
A contrario, les quartiers Saint-Michel et Saint-Pierre sont particulièrement impactés par la baisse des prix.
Dans le centre-ville, les ventes d’appartements destinés aux investisseurs locatifs souffrent également de la situation. Avec la mise en place de permis de louer et du plafonnement des loyers, beaucoup d’investisseurs se sont désintéressés du centre-ville pour porter leur dévolu sur la première couronne qui leur assure une meilleure rentabilité."
Qu’en est-il de la périphérie Bordelaise ?
"La tendance de ce début d’année 2024 est à la recherche de biens plus abordables, souvent situés dans les villes périphériques de Bordeaux, comme Bruges par exemple. Les niveaux de prix sont plus intéressants, notamment pour des primo-accédants ou pour un 2ᵉ achat. Grâce au développement des réseaux de transport ces dernières années, ces villes situées à la périphérie de Bordeaux attirent de plus en plus d’acquéreurs."
Quelles sont les perspectives pour le reste de l’année 2024 ?
"L'année 2024 se profile comme une période décisive pour le marché immobilier de Bordeaux. L'inflation commence enfin à montrer des signes de recul, entraînant avec elle une baisse des taux d’intérêt. La diminution des taux favorise quant à elle une reprise de la capacité d'emprunt et donc du pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs.
Parallèlement, le marché bordelais pourrait bénéficier de l'assouplissement des conditions d'octroi de crédits par les banques. Après une période de resserrement, un retour à une approche plus ouverte au financement de projets immobiliers de la part des banques serait bénéfique pour stimuler la demande.
Enfin, il faudrait que les prix poursuivent leur baisse encore un peu afin de réaligner l'offre et la demande, et rendre l'immobilier bordelais plus accessible. Les primo-accédants, particulièrement touchés par les hausses antérieures, pourraient ainsi revenir sur le marché, encouragés par des conditions plus favorables."
2024, une année propice à la transaction immobilière à Bordeaux ?
Est-ce que bon moment pour investir ?
"L’immobilier en 2024 sera plus favorable aux acquéreurs que ces dernières années. La diminution des prix, couplée à un contexte d'assouplissement des conditions de crédit, rend l'accès à la propriété plus accessible. Les acquéreurs bénéficient d'une position renforcée pour négocier des conditions d'achat plus intéressantes.
De plus, la baisse des taux d'intérêt améliore significativement le pouvoir d'achat et permet d'envisager des acquisitions qui étaient auparavant inaccessibles.
Enfin, nous sommes toujours gagnants à investir dans l’immobilier pour commencer à se constituer un patrimoine, plutôt que de rester locataire."
Est-ce le bon moment pour vendre ?
"Bordeaux reste une ville attractive qui accueille un grand nombre de personnes tous les ans. Il faut rassurer les vendeurs sur le fait qu’il y a toujours un nombre suffisant d’acquéreurs. Par ailleurs, la dynamique actuelle du marché immobilier bordelais montre des signes d'amélioration, avec une augmentation du pouvoir d'achat et une reprise de l'activité. Cela signifie que les vendeurs disposent d'un bassin croissant d'acheteurs potentiels, renforçant leurs chances de conclure une vente réussie. Les acquéreurs présents sur le marché sont généralement bien financés et sérieux, ce qui réduit les risques de transactions échouées.
En revanche, il est certain que les propriétaires qui ont acheté au cours des 4 ou 5 dernières années, à des prix remarquablement élevés, ne pourront pas récupérer la totalité de leur investissement en vendant aujourd’hui.
J’ai le sentiment qu’en 2024, les deux parties, acheteurs et vendeurs, vont se retrouver pour atteindre une position d'équilibre. Mais pour cela, il faut que les vendeurs fassent le premier pas."
L'année 2024 semble marquer un point de transition pour le marché immobilier à Bordeaux, avec des signes de redressement et des opportunités tant pour les acheteurs que pour les vendeurs. Alors que le contexte reste incertain, les ajustements de prix et la meilleure accessibilité au crédit sont les signes d’une reprise et d’une dynamique positive sur le marché Bordelais.
