L’estimation du loyer : une étape cruciale dans le processus de location d’un logement
Afin de garantir une meilleure rentabilité au logement, mais également pour éviter la vacance, l’estimation du loyer n’est pas à négliger. En effet, il est indispensable d’estimer de façon pertinente un loyer, au regard des prix du marché, de l’offre, de la demande et bien entendu des caractéristiques du logement. Enzo Naibo et Stéphane Valentin, négociateur et conseiller immobilier chez IMMO de France Gironde, répondent à nos questions.
En quoi consiste l’estimation d’un loyer ?
Pour Enzo Naibo, l'estimation consiste “à fixer le prix adapté au logement pour qu’il soit loué dans les meilleures conditions. Ce prix est fixé en fonction du marché, de la situation du logement et des prestations qu’il peut fournir. “ En effet, il est indispensable d’estimer de manière pertinente un loyer pour ne pas engendrer de vacances locatives devenant trop coûteuses ou au contraire, des difficultés pour ajuster un loyer trop bas. “ Si le loyer affiché est trop bas, les candidats vont s’interroger, voire ne pas prendre le risque de se présenter. De plus, le propriétaire va perdre de l’argent et son investissement sera moins rentable. À l’inverse, un loyer trop haut va engendrer une vacance et aussi une perte pour le propriétaire. “ Conclut Stéphane Valentin.
Quel est son intérêt ?
L’estimation est incontournable afin de récolter au mieux les fruits d’un investissement immobilier. “ Il est important de la réaliser juste avant la mise en location du bien, pour proposer un prix qui sera au plus près du marché.” Précise Stéphane Valentin. “Elle peut être réalisée après le départ du précédent locataire, si le logement a subi des améliorations ou des travaux. “
Enzo Naibo ajoute : “Elle peut également être utile pour montrer au propriétaire les travaux intéressants à réaliser, mais aussi de comprendre pourquoi le loyer ne peut pas être augmenté dans certains cas. Bordeaux étant soumis à l’encadrement des loyers, un prix en dessous ou au-dessus du marché sera malheureux. “ La valeur locative d’un bien sert aussi de base de calcul pour fixer la taxe d'habitation ainsi que la taxe foncière.
Où investir à Bordeaux pour obtenir un meilleur rendement ?
Selon Stéphane Valentin, les quartiers universitaires de Bordeaux constituent une valeur sûre pour investir : “Il y a toujours une forte demande, pour les studios, T1 et T2 qui trouvent toujours preneur. Le prix d’achat n’est pas forcément élevé et les loyers sont corrects. “
Quels sont les secteurs voués à prendre de la valeur ?
“ Il vaut mieux privilégier des secteurs en devenir, comme le quartier Brazza ou encore Atlantique qui connaît un nouvel essor “ Conseille Enzo Naibo. Pour Stéphane Valentin, il faut privilégier les logements bien desservis par les transports en commun : “ Pour les familles comme pour les étudiants, le tramway est un critère de plus en plus demandé, plus que le bus même. Les villes à l’extérieur de Bordeaux reliées par le tram sont de vrais atouts, car les familles peuvent trouver des petites maisons et les étudiants peuvent trouver des logements moins chers tout en pouvant rallier rapidement le centre-ville. La rive droite est également en belle évolution, notamment le quartier Floirac qui présente des allures de petite ville. “
Confier sa gestion à un professionnel : la bonne solution ?
Avoir à sa disposition des professionnels qualifiés et disponibles est un réel avantage pour un propriétaire bailleur. “Cela lui évite des contraintes et une perte de temps, surtout dans le choix du locataire et les détails administratifs. “ Précise Enzo Naibo. Selon Stéphane Valentin, c’est un bon moyen d’investir avec sérénité : “C’est aussi un bon moyen pour ne pas se tromper, en bénéficiant des conseils d’experts aguerris qui connaissent le marché local. Souvent, les propriétaires ne sont pas sur place pour gérer l’ensemble des tâches qui leur incombent. En confiant la gestion locative à un professionnel, ils se libèrent d’un poids et s’assurent d’être en conformité avec toutes les nouvelles dispositions légales. “
