Ces dernières années, Bordeaux s'est imposée comme l'une des destinations les plus prisées pour l'investissement immobilier. L'investissement locatif à Bordeaux connaît ainsi un essor remarquable, portée par une attractivité grandissante et un marché dynamique.
Voici un guide complet pour optimiser la gestion locative de votre bien, en s'appuyant sur l'expertise et le retour d'expérience de Christelle Miailhe, responsable développement gestion locative et syndic chez IMMO de France Aquitaine.
Le marché de la location à Bordeaux
L'offre et la demande locative à Bordeaux
Le marché locatif bordelais est un marché particulièrement dynamique et tendu. "La demande est élevée, et nous sommes en recherche permanente de nouveaux biens immobiliers pour répondre à cette demande croissante. Les petites surfaces, notamment les studios et les T2, dominent le marché bordelais en raison de la forte demande étudiante, qui constitue une part importante de la population locative” explique Christelle Miailhe.
En ce qui concerne les loyers, le marché présente actuellement des signes de stabilité, après de fortes hausses observées post-COVID. Le centre-ville de Bordeaux affiche des loyers plus élevés que des communes périphériques telles que Floirac, Lormont et La Teste-de-Buch qui offrent des options plus abordables. "Cette répartition permet aux familles de trouver des logements plus spacieux en périphérie, tandis que les jeunes couples et étudiants préfèrent les petites surfaces intramuros pour profiter de la vie urbaine." précise Christelle Miailhe.
Bordeaux est soumis à l'encadrement des loyers, instauré en juillet 2022. Ce dispositif a pour objectif de réguler les loyers dans les zones tendues où la demande dépasse l'offre. Les loyers doivent donc se conformer aux valeurs de référence définies annuellement par les arrêtés préfectoraux.
"Le loyer moyen mensuel pour un appartement s'élève à environ 16,60€ par mètre carré, tandis que pour les maisons, il est d'environ 15,10€ par mètre carré. Pour un appartement meublé, le loyer moyen s'établit à environ 830,00€, tandis que pour un appartement vide, il est d'environ 747€.” indique Christelle Miailhe.
Investir à Bordeaux : quelle rentabilité ?
À Bordeaux, la rentabilité moyenne des investissements locatifs varie entre 3% et 5%. Cette rentabilité peut varier en fonction des quartiers et des types de biens immobiliers.
Christelle Miailhe souligne : "Dans les quartiers très prisés du centre-ville de Bordeaux, tels que le triangle d'Or, la rentabilité est souvent plus modeste, oscillant entre 3 % et 4 %. Cette situation s'explique par les prix d'achat élevés et la stabilité des loyers. En revanche, dans les quartiers périphériques ou en plein essor, comme la Bastide, la rentabilité est plus élevée. Cela s'explique par des prix d'achat plus abordables et une demande locative plus soutenue.”
La gestion locative à Bordeaux
Les points de vigilance lorsqu'on loue un bien à Bordeaux
Lors de la mise en location d'un bien à Bordeaux, une série de précautions s'imposent pour garantir une gestion locative efficace.
La conformité réglementaire
Il est impératif de s'assurer que le logement respecte l'ensemble des normes en vigueur. Cette étape garantit non seulement la sécurité des occupants mais aussi la légalité de la location, évitant ainsi des litiges.
La fixation du loyer
Le montant du loyer doit être établi en accord avec le marché tout en se conformant à l'encadrement des loyers. Une estimation précise des charges locatives est nécessaire afin de limiter les régularisations en fin d'année.
Sélection du Locataire
La sélection du locataire est une étape cruciale pour prévenir les risques de loyers impayés et de dégradations. "Il est important de vérifier scrupuleusement tous les documents et pièces fournies par les candidats" conseille Christelle Miailhe. Exiger une caution solide ou souscrire une garantie loyers impayés apportent également une sécurité supplémentaire.
Rédaction du Bail
Le bail doit être conforme aux lois locales et nationales. Assurez-vous d'y inclure toutes les clauses importantes pour éviter les malentendus futurs.
État des Lieux
Réaliser un état des lieux précis, de préférence avec des photos, est essentiel. "Chez IMMO de France Aquitaine, nous sous-traitons cette tâche à un partenaire spécialisé pour éviter tout litige," précise Christelle Miailhe.
Assurances
Souscrire une assurance propriétaire bailleur non occupant est fortement recommandé. Il est également crucial de vérifier que le locataire a souscrit son contrat d'assurance habitation.
Comment bien estimer le prix d’un loyer à Bordeaux ?
Pour estimer correctement le loyer de votre bien, il est important d'analyser le marché local. "Il faut prendre en compte le logement lui-même, ses équipements, sa localisation et les logements similaires dans le quartier," explique Christelle Miailhe. Une estimation précise garantit un loyer compétitif et conforme aux attentes des locataires potentiels.
Comment trouver le locataire idéal à Bordeaux ?
Pour attirer le locataire idéal, il est crucial de rédiger une annonce précise et attractive, incluant toutes les informations pertinentes sur le logement. Diffusez l'annonce sur plusieurs plateformes pour maximiser sa visibilité. "Chez IMMO de France Aquitaine, nous utilisons des sites passerelles et mettons parfois des panneaux sur les résidences lorsque c'est autorisé," mentionne Christelle Miailhe.
Comment se protéger contre les loyers impayés ou les dégradations ?
La sélection rigoureuse des locataires est la première ligne de défense contre les loyers impayés. "Malheureusement, on n'est jamais à l'abri d'un changement de situation financière," note Christelle Miailhe. En cas d'impayés, IMMO de France Aquitaine dispose d'un service contentieux qui relance les locataires pour éviter l'accumulation de la dette. Christelle Miailhe précise : "Notre service contentieux a la capacité d'agir rapidement et d'empêcher l'accumulation de dettes. Ce suivi régulier vise à désamorcer la situation et maintenir un dialogue ouvert avec les locataires.”
Quels avantages à passer par une agence pour gérer son bien locatif ?
Pour Christelle Miailhe, recourir à une agence pour assurer la gestion de son bien présente de nombreux avantages pour le propriétaire bailleur :
Le gain de temps
"Les propriétaires sont déchargés de toutes les tâches administratives liées à la gestion du bien, aussi bien lors de la recherche de locataires et la rédaction des baux que la gestion pendant toute la durée du bail."
L'expertise professionnelle d’une agence immobilière
"En tant qu’agence immobilière, notre connaissance approfondie du marché locatif, des lois et des réglementations en vigueur, nous permet d’être réactifs en cas d’évolution dans les lois."
La gestion des loyers et des charges
"Nous prenons en charge les loyers et les reversons aux propriétaires. En cas de litige, l'agence offre une assistance juridique complète, fournissant des conseils et prenant en charge les démarches nécessaires pour résoudre les problèmes.”
La gestion locative by IMMO de France Acquitaine
IMMO de France Aquitaine dispose d'une solide expérience en gestion locative. Christelle Miailhe explique : "Notre agence existe depuis plus de 50 ans et nous gérons aujourd'hui 1 353 lots en gestion locative. Notre service gestion locative est composé de deux gestionnaires, d’un comptable et de deux négociateurs. Nos clients bénéficient d'un interlocuteur privilégié qui répond à toutes leurs demandes. La transparence et la réactivité sont nos principaux atouts pour répondre avec efficacité à leurs besoins.
Nous proposons à nos clients propriétaires de souscrire une garantie loyers impayés (GLI) pour les protéger contre les risques financiers liés aux impayés de loyer et aux dégradations de leur bien. Enfin, nous avons développé un partenariat solide avec une société d’assurance avec laquelle nous renégocions régulièrement les prix pour offrir à nos clients des tarifs préférentiels et leur assurer une couverture optimale de leurs loyers.”
Investir dans la location à Bordeaux présente des opportunités intéressantes, à condition de bien comprendre les dynamiques locales et de s'entourer de professionnels compétents pour maximiser la rentabilité et assurer une gestion sereine de ses biens immobiliers.
Recourir à une agence immobilière, telle qu'Immo de France Aquitaine, pour gérer un bien locatif offre aux propriétaires un gain de temps précieux et une expertise professionnelle. Avec plus de 50 ans d'expérience, l'agence du Bouscat se distingue par sa transparence et sa réactivité, offrant une tranquillité d'esprit aux propriétaires grâce à une expertise reconnue et des garanties solides.
